「古くなった実家を二世帯住宅にリフォームして、両親と同居したい」というときに考えておきたいのが、「贈与税」のこと。家が親名義で、子がリフォーム費用を負担すると、リフォーム費用に贈与税がかかってしまうことがあります。
「自分たちが住む家のリフォームなのに、贈与税の対象になるとは納得がいかない！」という方もいらっしゃるのでは？そこで今回は、二世帯住宅リフォーム費用の贈与税の対処方法をご紹介します。
贈与税とは？
最初に、「そもそも贈与税とはどのような税金なのか？」という基本を抑えておきましょう。贈与税とは、「個人から財産をもらったときにかかる税金」です。
- 亡くなってから財産を渡す → 相続
- 生きているうちに財産を渡す → 贈与
つまり、実家が親名義で子がリフォーム費用を負担した場合、親の財産価値が増加したと考えられ、贈与とみなされる場合があります。
贈与税は、1月1日～12月31日の期間にいくら贈与を受け取ったかで決まります。
計算式：贈与税額 ＝（受け取った財産-基礎控除110万円）× 税率 - 控除額
贈与税の基礎控除は110万円
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、1年間に受けた贈与額が110万円以内であれば、原則として贈与税はかかりません。ただし、二世帯住宅のリフォームでは、建物の所有者や費用負担の状況によっては、そもそも贈与に該当するかどうかの判断が必要になる場合があります。
つまり、110万円以内の小規模なリフォームで、他の贈与もない場合は、基本的に贈与税の対象とはならないということになります。
二世帯住宅リフォームで贈与税が発生するケース
二世帯住宅リフォームでは、「家の名義は誰か」「リフォーム費用を誰が支払うか」によって、贈与税の対象になることがあります。
例えば、子世帯が800万円のリフォーム費用を負担した場合には、その内容や状況によっては贈与とみなされることがあります。贈与と判断された場合には、基礎控除110万円を超える部分について贈与税が課税される可能性があります。
※実際の贈与額や課税対象となる金額は、リフォームの内容や建物の価値、所有関係などによって異なるため、個別の判断が必要です。
二世帯住宅リフォームで贈与税が発生しないようにするには？
一般的には、建物の所有者が自己負担でリフォームを行う場合には贈与税の問題は生じません。ただし、建物の共有持分やリフォーム内容によって税務上の取扱いが異なる場合があります。そこで、息子さんが実家のリフォーム費用を出される場合、「実家の建物の名義を親→息子さんに変更する」という方法がよくとられます。
このとき、土地の名義は関係なく、建物のみの名義で考えます。名義変更するためには、「建物を売買する」「建物を贈与する」という２つの方法があります。
条件によっては、建物の一部を名義変更し、親子の共有名義とすることも。例えば、建物の価値＋リフォーム費用の合計額から親子それぞれの負担する割合を考え、建物の一部を息子名義に変更するといったケースです。
① 建物を売買する
実際に建物を売買して、所有権を移転する方法です。例えば、子供が実家の建物を購入し、所有権を移転してからリフォームを実施するなどのケースが考えられます。
このときの注意点は、建物の所有権移転に対して「譲渡所得税」が発生する場合があるということです。しかし、建物の価値は築年数が経つごとに下がっているため、大きな譲渡所得税が発生する可能性は低いでしょう。
② 建物を贈与する
実家を二世帯住宅にリフォームする際は、建物が築年数を経て評価額が下がっているケースも多くあります。そのため、建物の評価額によっては贈与税の負担が比較的小さくなる場合があります。ただし、評価額によっては贈与税が発生することもあるため、事前に確認することが大切です。
もし建物の価格が高ければ、「相続時精算課税制度」を活用することもあります。相続時精算課税制度とは、原則として「60歳以上の父母・祖父母」から「18歳以上の子・孫」への生前贈与について選択できる制度です。毎年110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までの特別控除があり、2,500万円を超えた部分には一律20％の贈与税が課税されます。
なお、相続時には贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算します。その代わり、親がなくなったときに、このときの贈与財産と他の相続財産を合計して、相続税を計算することとなります。
まとめ
親名義の実家を二世帯住宅にリフォームする場合、単純に子供がリフォーム費用を出すと贈与税の対象となることがあります。建物の評価額、リフォーム費用、その他の相続財産などに合わせて、最適な対処方法は変わります。
実家を二世帯リフォームされる際には、税理士やFP、知識のあるリフォーム会社に相談し、節税対策についてアドバイスをもらいましょう。