新築物件に比べてお手頃な値段で、自分好みの住まいが手に入る中古マンションのリノベーション。しかし、なかには構造や規約の関係上、自分の思った通りの工事ができないこともあります。今回は、中古マンションリノベーションで後悔しないために気をつけたい、5つのポイントをご紹介します。

ポイント１．工事できる部分・できない部分

マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、リノベーションで変更できるのは「専有部分」だけです。共用部分の範囲はマンションの管理規約をチェックし、わからなければ管理組合に問い合わせます。

工事できる部分＝専有部分

購入した部屋の内側部分のことを「専有部分」といいます。

お部屋のドアや壁紙などの内装や、キッチンやお風呂、トイレなどの設備は、基本的にマンション購入者によって工事できる部分です。構造上の役割のない「間仕切り壁」も原則として専有部分なので、管理規約で禁止されていなければ間取り変更もできます。

工事できない部分＝共用部分

専有部分以外の、エレベーターやエントランスなどを「共用部分」といいます。マンションの所有者全員の財産なので、勝手に工事することはできません。

自分の部屋の中でも、マンション全体を支えている壁や床などの躯体は共用部分にあたります。隣家との間の戸境壁に穴を開けたい場合など、躯体に傷つけないよう配慮しなければなりません。

バルコニーや窓、玄関ドアなども共用部分として扱われることが一般的です。ただし、管理規約や工事内容によっては改修が認められる場合もあるため、事前に管理規約を確認し、管理組合や管理会社へ相談しましょう。

ポイント２．建物の構造によるリノベーションの制限

中古マンションを探すときには、建物の構造も確認しましょう。構造によっては、希望のリノベーションができないことがあります。一般的な鉄筋コンクリート造のマンションの構造は、「ラーメン構造」「壁式構造」の2種類です。

ラーメン構造

ラーメン構造は、中高層マンションに多いつくり。柱や梁で建物を支えているため、構造に関係ない壁を取り払って間取り変更しやすいのが特徴です。

マンションでは隣家との間の「戸境壁」以外は、構造上関係ないことがほとんどです。例えば、リビングと洋室の間の壁をなくして広いリビングにする、バリアフリーのために壁を取り払って広いワンルームにするなど、自由度の高い間取り変更が検討できます。

壁式構造

「壁式構造」は低層マンションに多いつくり。壁や床などの「面」で建物を支えているので、構造上重要な壁は撤去することができません。

柱や梁などの凸凹がないというメリットはありますが、間取り変更の自由度は低くなります。壁式構造で間取り変更したい場合、その壁が外したり移動したりできるか確認しましょう。

建物の構造は専門家に確認を！

不動産会社からもらえる物件情報には、「RC造（鉄筋コンクリート造）」などの情報は記載されていますが、ラーメン構造か壁式構造かまでは載っていないことがほとんど。

間取り図を見て、柱や梁の出っ張りがある場合はラーメン構造の可能性があります。ただし、間取り図だけで建物の構造や撤去できる壁を正確に判断することはできません。大きな間取り変更を検討している場合は、設計図書などを確認し、リノベーション会社などの専門家に相談しましょう。

ポイント３．マンションの管理規約

もし専有部分の工事で構造にも問題なかったとしても、管理規約によって工事内容が制限されることがあります。物件購入前・工事前には、希望のリノベーションが管理規約で制限されていないか確認し、わからなければ管理組合に相談しましょう。今回は例として、代表的な２つの禁止事項を紹介します。

（例１）床材の変更不可

マンションでは床の遮音性が低いと、上下階で足音などのトラブルに発展しやすくなります。そのためマンションによっては、床材の種類や遮音性能について基準が定められていることがあります。

管理規約の内容によっては、カーペットからフローリングへの変更ができなかったり、希望するフローリング材が使えなかったりするケースがみられます。

（例２）躯体への穴あけ禁止

また、躯体への穴あけやビスの打ち込みなどが制限されているマンションもあります。隣の住戸との間の「戸境壁」やコンクリートの壁・床・天井などは共用部分にあたる場合があり、自由に加工できないことがあります。

大きな間取り変更をしたい場合や、戸境壁に造り付けの棚を設置したい場合などは要注意。リノベーション業者に相談すると、二重壁にして対応するなど、管理規約を守った上で可能な工事内容を提案してもらえます。

ポイント４．水回りの移動での注意点

中古マンションのリノベーションで、キッチン・トイレ・お風呂といった水回りを移動させたいというケースもあるでしょう。その場合、床下の配管によっては移動がしづらい場合があります。

工事できる排水管

マンションでは、「PS（パイプスペース）」などに共用の排水管が通っており、そこから各住戸のキッチンや浴室、トイレなどにつながっています。配管の位置や床下のスペースによって、水回りを移動できる範囲が変わります。

また、配管の扱いや水回りの移動について管理規約でルールが定められている場合もあるため、事前に確認が必要です。

そのため、枝管部分の変更のみで叶うなら、水回りの位置を変えることもできます。また、管理規約で水回りの移動が禁止という物件もあるので、そこも確認が必要です。

排水管の勾配も重要

もう一つ重要なのが、排水管の勾配です。排水管はスムーズに水が流れるよう、傾きをつけて設置されています。

水回りを大きく移動すると排水管が長くなり、適切な勾配を確保するために床を高くするなどの対応が必要になる場合があります。希望する位置に水回りを移動できるかどうかは、配管の位置や床下の状況などを確認したうえで判断します。

アイランドキッチンを採用し、レイアウトを変更したキッチンリフォーム例。配管を動かすために床をあげる必要が生じましたが、キッチンまわりを小上がりにすることで、理想通りのキッチンを叶えることができました。

ポイント５．中古マンション探しのコツ

これから中古マンションを購入してリノベーションする場合、物件探しが重要なポイントに。どんな点に気をつけて物件を探せば良いのか紹介します。

築年数

中古マンションを選ぶ際、築年数は建物の状態を考えるうえで一つの目安になります。ただし、マンションの価値は築年数だけで決まるものではなく、立地や建物の管理状態、修繕状況など、さまざまな要素によって異なります。そのため、築年数だけで判断せず、マンション全体の状態を確認することが大切です。

また、耐震性を確認する際には、1981年6月1日に導入された「新耐震基準」が一つの目安となります。ただし、築年数だけで建物の耐震性を判断することはできません。建築確認の時期に加えて、耐震診断や耐震改修の実施状況なども確認しておくと安心です。

大規模修繕履歴

大規模修繕とは、外壁や屋上防水など、マンションを長く維持していくために行う大掛かりな修繕工事です。実施時期は建物の状態や仕様、これまでの修繕状況などによって異なります。

中古マンションを検討する際は、過去の大規模修繕の履歴だけでなく、今後の長期修繕計画や修繕積立金の状況なども確認しておきましょう。マンションの修繕履歴は、仲介業者に依頼すれば調べてもらえます。

また、あわせて修繕積立金残高も調べます。もし近々修繕の計画があるのに、金額があまり貯まっていなければ、購入してから修繕積立金が値上がりする可能性もあります。

まとめ

中古マンションのリノベーション内容は、建物の構造や管理規約などに非常に左右されます。そのため中古マンションの物件探しは、リノベーション業者といっしょにおこなうのがおすすめです。管理規約や構造などを確認して、「希望通りの工事ができるのか」を判断してもらえます。

トータテリフォームセンターでは、中古マンションのリノベーションについてのご相談も承っています。「気になる中古マンションがあるけれど、希望の間取りにできる？」「物件購入とリノベーションにどのくらい予算が必要？」など、まだ具体的に決まっていない段階でもお気軽にご相談ください。