築40年リノベーションで暮らしが変わる｜費用相場・補助金・事例を解説

築40年の自宅はリノベーションで何年住める？

結論からお伝えすると、築40年の自宅でも、適切なリノベーションを施せば、その後30年以上住み続けることは十分可能です。

住まいがどれくらいもつかの目安は、建物構造によって変わります。一般的に木造や鉄骨造よりも、鉄筋コンクリート造(RC造)のほうが長寿命とされます。

覚えておきたいのが、減価償却の計算などに使われる「法定耐用年数」と、実際に暮らせる年数は別物だという点です。例えば、木造の法定耐用年数は22年とされていますが、これはあくまで会計上の区切りにすぎません。

雨漏りやシロアリ対策、水まわりの更新といった手入れを適切に行っていれば、築40年を超えても不自由なく暮らせます。つまり寿命を左右するのは、築年数よりも、これまでとこれからのメンテナンスといえるでしょう。

築40年リノベーションで暮らしはここまで変わる

築40年を超えても十分暮らせるとはいえ、間取りや内装がライフスタイルに合わなくなったり、新築住宅に比べて耐震性能が劣ったりといった問題はつきものです。リノベーションすることで具体的にどう改善できるのか、「耐震」「断熱」「配管・配線」「間取りと設備」の4つの切り口で紹介します。

【戸建て】耐震補強で地震に強い家へ生まれ変わる

日本で暮らす以上、地震への備えは避けて通れません。築40年を迎える戸建ての場合、まず気をつけたいのが建てられた時期です。

1981年6月以降の建築確認で「新耐震基準」が適用されており、木造住宅については2000年6月以降の建築確認で「2000年基準」が適用されています。建築確認が上記の時期よりも前だと、耐震性に課題があるかもしれません。

2000年5月以前に建築確認を受けた戸建てをリノベーションする場合、耐震診断を受けるのがおすすめです。診断結果に問題があれば、必要に応じて耐力壁の追加、柱と土台をつなぐ金物の取り付け、傷んだ基礎の補修などを行うことで、住まいの耐震性をぐっと高められるでしょう。

断熱改修で一年中快適な室内環境に

築40年を超える戸建てやマンションでは、「夏になると浴室が蒸し暑い」「冬は廊下に出るのが辛い」といった声をよく耳にします。

昔の住宅は断熱材が薄かったり、そもそも入っていなかったりするため、外の暑さや寒さがそのまま室内に伝わってしまうのです。

戸建てリノベーションでは、壁・床・天井に断熱材を充填し、窓を内窓や複層ガラスに替えることで、家全体を魔法瓶のように包み込んで断熱性をアップします。マンションの場合も、床や外壁に接する場所への断熱材充填、内窓の設置などを実施することで、工事できる範囲で断熱性を高められます。

給排水管・電気配線の更新で見えない不安を解消

壁や床の内側に隠れている給排水管や電気の配線も、築40年ともなれば劣化している可能性があります。

特に金属製の給排水管は劣化によって、ある日突然の水漏れや排水の詰まりを引き起こすことも。古い電気配線についても、表面の被覆が傷むと漏電や発火の心配が生じます。壁や床を解体するリノベーション時なら、こうした配管や配線の状況を確認でき、必要に応じて更新できるのです。

さらに40年前と比べて、家庭での消費電力も格段に増えているはずです。ブレーカーがよく落ちるようなら、分電盤や電気容量の見直しを考えてもよいでしょう。

間取り変更と水まわり設備の刷新で使い勝手を一新

40年も暮らしていれば、家族構成やライフスタイルも様変わりしているでしょう。現在の暮らしに合わせて、間取りや設備を見直せるのもリノベーションの魅力です。

例えば、リビングに隣接する和室の間仕切りを取り払えば、広くて明るいリビングに生まれ変わります。キッチンや浴室、トイレを最新の設備に入れ替えれば、毎日の家事や掃除の負担が軽くなるでしょう。

加えて、収納を増やしたり、段差をなくすバリアフリー化を進めたりと、老後を見据えた住まいづくりを検討するのもおすすめです。

築40年リノベーションの費用相場と建て替えとの比較

築40年の住まいをリノベーションするにあたり、気になるのが費用です。工事範囲によって大きく変わりますが、ここでは種類別の標準的な目安をお伝えします。

工事種類別の費用目安

戸建ての場合、建て替えも選択肢となります。ただ、解体して一から新築する建て替えは、どうしても費用がかさみがち。一方のリノベーションは、基礎や構造を生かせるので費用を抑えやすい傾向にあります。

とはいえ、解体して初めて、外見では分からなかった不具合が見つかるケースも珍しくありません。総予算の1割ほどを予備費として見込んでおくのが得策です。

築40年リノベーションで使える補助金・減税制度

まとまった費用がかかるリノベーションだからこそ、国や自治体による支援制度はしっかり活用したいものです。ここでは、2026年時点で押さえておきたい制度を整理します。制度内容は年度によって変わるため、検討時は必ず公式サイトなどをチェックしてください。

国の補助金（住宅省エネ2026キャンペーン）

国は、住宅の省エネ化を推進する目的で「住宅省エネ2026キャンペーン」を実施しています。国土交通省・経済産業省・環境省の3省が連携した取り組みで、個人のリノベーションで使える事業としては、次の3つの事業が挙げられます。

• みらいエコ住宅2026事業

断熱材の追加や省エネ設備の導入など、幅広い改修が対象。築40年の場合、最大100万円の補助を受けられる可能性あり。

（参考）みらいエコ住宅2026事業【公式】

• 先進的窓リノベ2026事業

窓やドアの断熱改修が対象で、補助は1戸あたり最大100万円。

（参考）先進的窓リノベ2026事業【公式】

• 給湯省エネ2026事業

エコキュートなどの高効率給湯器の設置に対して定額補助。古い給湯器を処分する場合、補助加算を受けられるケースも。

（参考）給湯省エネ2026事業【公式】

いずれも各事業の登録事業者を通じて申請するため、依頼する会社が登録事業者かどうかを事前に確認しておきましょう。また、合計申請額が決められた予算を上回ると、期間中でも受付終了となります。補助金を活用したいなら、早めに検討をスタートしたいところです。

広島県・各市町など自治体の補助金

お住まいの地域によっては、自治体が独自のリノベーション支援制度を設けている場合があります。例えば、広島県には「広島県住宅耐震化促進支援制度」があり、県が自治体と手を組み、同制度を運用する市町における住宅の耐震化を金銭面でサポートしています。

他にも、リノベーションで使える制度があるかどうか、お住まいの自治体に確認してみるとよいでしょう。なお、自治体の制度の多くは、申請前に着工すると対象外になります。利用したいときは必ず着工前に申請しましょう。

（参考）広島県「広島県住宅耐震化促進支援制度」

減税制度（所得税控除・固定資産税の減額）

リノベーションで使える制度としてもう一つ知っておきたいのが、税金の優遇です。一定の耐震改修や省エネ改修などを行うと、「リフォーム促進税制」によって所得税が控除される可能性があります。さらに、工事の内容に応じて、翌年分の固定資産税が減額される仕組みも用意されています。

所得税は確定申告における申請、固定資産税は工事完了から3か月以内の申請が必要です。手続きの流れを早めに確認し、申請漏れがないよう注意しましょう。

トータテの築40年リノベーション事例

最後に、トータテリフォームセンターが手がけた、築40年超のマンション・戸建てのリノベーション事例を3つ紹介します。自宅リノベーションを検討されている方はぜひ参考にしてください。

事例①｜築42年の中古マンションを購入してリノベーション（600万円）

築42年の中古マンションを購入し、600万円でリノベーションした事例です。

キッチン周りは比較的きれいに保たれていたものの、収納不足が課題でした。リノベーション後はカウンターを新設して収納を増設。食器や食材、調理家電をたくさんしまえるようになりました。石目調を基調としたスタイリッシュな内装もポイントです。

シンプルで味気ない印象だったリビングダイニングは、オリーブグリーンのアクセントクロスと明るいフローリングでポップな空間に。レモンイエローのソファも軽やかな印象づくりに一役買っています。

事例②｜築50年の戸建てをフルリノベーション

こちらは築50年の戸建てをフルリノベーションした事例です。内装の変化はもちろん、壁・天井への断熱材充填、断熱性の高い複層ガラスへの変更など、住み心地の改善にも取り組みました。窓近くにあった段差や下がり壁を取り払うことで、1階全体が明るく開放的な印象に生まれ変わっています。

細かく仕切られて暗い印象だったキッチンは、モダンな対面式に変更しました。木目とタイル調の床の組み合わせが、ヨーロッパの田舎の家を思わせる温かみを演出します。

事例③｜築80年の古民家を現代風にリノベーション

築80年の古民家をリノベーションした事例です。新たなダイニングキッチンは、元の姿からは想像もつかないほどにモダンな空間に。構造上取り壊せない柱をブラックにして、インテリアのアクセントとして活用しています。お客様がご要望だった、広々としたLDKもしっかり実現しました。

「水まわりはラグジュアリーに」というこだわりにお応えし、浴室は黒を基調とした重厚感あるシステムバスに更新。デザインだけでなく、使い勝手や快適性も大きく向上しました。

まとめ

築40年といえども、耐震や断熱、配管・配線、間取りなどに手を入れれば、この先何十年と住み継いでいくことは十分可能です。戸建ての場合、リノベーションのほうが建て替えより費用を抑えやすいのも魅力。国や自治体の補助金、減税制度をうまく組み合わせれば、負担はさらに軽減できるでしょう。

トータテリフォームセンターでは、リノベーションのご相談や見積りを無料で承っています。広島で築40年以上のお住まいを見直したいとお考えでしたら、ぜひお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。